国家全面推开营改增后，中小企业老板们以及房屋买卖、租赁的业主、房东们是最关注新政变化的群体之一。昨日，广东省国税局、地税局有关负责人做客南方都市报解读新政带来的变化。小规模纳税人，营改增后你将直接受益。如果你买卖二手房产、出租房屋，你的税负非但没涨，还略有下降了。

小规模纳税人适用3%、5%征收率

在增值税中，将增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。对于营改增试点纳税人来说，增值税年应税销售额超过500万元为一般纳税人，未超过则为小规模纳税人。两者除了在税率和发票使用上存在差异之外，最大不同点体现在计税方式上：一般纳税人用一般计税方法，按“抵扣制”计算税金，即按销项减进项后的余额交税。小规模纳税人用简易计税方法，按销售收入除以(1+征收率)后的金额再乘以征收率计算应交税金。

广东税务部门有关负责人介绍，营改增后，由于增值税是价外税，小规模纳税人在计税的时候要将含税收入换算成不含税收入，再乘以征收率，由于存在这个剔除税额的过程，所以即使税率不变，小规模纳税人的实际税负也会下降。

举个例子，老张开了一家建筑公司，公司有一个造价200万元的建筑工程，在2016年1月开工，在4月30日前，取得了建筑服务收入200万元，按200×3%=6万元，缴纳营业税6万元。5月1日营改增试点后，公司属于小规模纳税人的类别，又取得了的200万元的收入，折算为不含税收入则为200÷(1+3%)=194.17万元，再用194.17乘以征收率3%，只需缴纳增值税5.82万元，税收负担将有所下降。

二手房产买卖：税负降低了

今年5月起，房地产业纳入营业税改征增值税试点范围。个人销售二手住房征收增值税后，也有街坊提出了疑问，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？

广东税务部门解释，营业税下，个人销售二手房需缴纳5%的营业税，符合规定条件的，可免征营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，二手房交易增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。

例如，市民张先生将其购买不足2年的住房以100万元对外销售，其应纳增值税：100÷(1+5%)×5%=4.76万元，原应纳营业税100×5%=5万元。因此，营改增后，个人销售二手住房应纳增值税较原营业税减少了2400元，税负下降。

出租房产：税负也降低了

不但是业主买卖房产税负降低，就是当房东，现在也划算多了。其他个人出租不动产征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？

广东税务部门有关负责人介绍，营业税下，其他个人出租不动产需缴纳5%的营业税。优惠政策包括：月租金收入未超过3万元的，可免征营业税；其他个人出租住房，减按1.5%征收率征收营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，其他个人出租不动产增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。

例如：某人出租住房，每月取得租金收入10万元，其每月应纳增值税：10÷(1+5%)×1.5%=0.143万元，原月应纳营业税10×1.5%=0.15万元。因此，营改增后，其他个人出租不动产应纳增值税较原营业税减少70元，税负下降。